Comprendre le Viager et la vente à terme

Lexique :

• Débirentier : Désigne l'acheteur, celui qui va verser la rente.
• Crédirentier : Désigne le vendeur, celui qui perçoit la rente.
• Arrérages :Il s'agit des échéances que doit verser régulièrement le débirentier.
• Rente viagère :C'est le revenu perçu par le crédirentier (vendeur) à vie.

Le principe du Viager occupé

Cela consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Cela permet au vendeur de vivre« chez lui »(droit d'usage et d'habitation)et d'augmenter son pouvoir d'achat.
Pour l'acquéreur cela permet de répondre à de multiples besoins comme préparer sa retraite, bâtir un futur patrimoine locatif, investir sans alourdir ses impôts, acheter un bien immobilier pour ses enfants, investir dans une résidence secondaire future, s'éviter un crédit bancaire et les intérêts, etc.
Le prix est constitué d'une partie en capital que nous appelons « le bouquet »qui sera versé à la signature de l'acte authentique et d'une partie en « rente mensuelle », cette rente viagère est versée au vendeur pendant le restant de sa vie.
A savoir : Selon l'article 1976 du Code civil, "la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer".

Avantages vendeur :

• Le bouquet versé au vendeur est totalement exonéré d'impôt, la rente bénéficie d'abattement :

• Abattement de 30 % si le rentier a moins de 50 ans au moment de l'entrée en jouissance de la rente,
• de 50 % s'il a entre 50 et 59 ans,
• de 60 % s'il a entre 60 et 69 ans
• de 70 % s'il a 70 ans ou plus.

• Le vendeur n'a plus à payer la taxe foncière, les gros travaux, les honoraires du syndic en cas de copropriété.
• La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez notaire, qui comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire donc elle est garantie.

• La rente est en général indexée sur le coût de la vie, ce qui lui assure le maintien de son pouvoir d'achat.

• Il peut libérer son bien par anticipation, de son propre chef, et bénéficier en contrepartie de rentes revalorisées selon le barème prévu dans l'acte de vente.
• Grâce à la réversion du droit d'usage et d'habitation (DUH) et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches.

Avantages acquéreur :

• Investissement à prix réduit, c'est un placement de moyen/long terme très attractif.
• Pas de crédit donc pas d'intérêts bancaires.
• Pas d'impôt sur revenu locatif car il ne perçoit aucun revenu, le droit d'habitation est versé sous la forme d'une décote sur le prix d'achat.
• Garantie de l'absence de risque et de souci de gestion locative, le « locataire » étant le vendeur.
• Possibilité de revendre le viager à tout moment.
• Socialement responsable,il complète la retraite du vendeur et lui permet de demeurer chez lui.

La répartition des charges est conventionnelle selon les parties, il n'y a pas de règles précises. En général, le vendeur assume les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau… et taxe d'habitation. Face à lui, l'acquéreur prend en charge la taxe foncière, hors ordures ménagères, les honoraires du Syndic en cas de vente d'un appartement en copropriété, l'assurance de l'immeuble, les gros travaux : ravalement de façade, rénovation, toiture…
La répartition des charges et des réparations entre le vendeur et l'acquéreur est principalement calquée sur le droit locatif.

Le viager libre :

Le viager libre signifie  que le vendeur (crédirentier) n'habite plus le logement, donc l'acquéreur (débirentier) bénéficie d'une jouissance immédiate dès le jour de la signature de la vente.La grande différence avec le viager occupé est qu'il est libre d'y vivre ou de louer, il devra toutefois verser le bouquet et la rente sous les mêmes critères que le viager occupé, à savoir jusqu'au décès du dernier vendeur. Le vendeur n'a plus jouissance de son bien.

Outre l'avantage considérable d'en avoir jouissance dès la signature de vente chez le notaire, les autres avantages restent similaires au viager occupé. La différence est dans la répartition des charges et réparations puisqu'elle n'est plus calquée sur le droit locatif.

Le prix est toujours constitué d'une partie en capital que nous appelons «  le bouquet »qui sera versé à la signature de l'acte authentique et d'une partie en « rente mensuelle », cette rente viagère étant versée au vendeur pendant le restant de sa vie.

Vente à terme libre et occupée

La vente à terme libre

Contrairement au viager pour lequel la durée de la rente repose sur l'aléa de la durée de vie du vendeur : la vente à terme libre consiste en l'achat d'un bien immobilier en étalant son paiement sur une période déterminée convenue à l'avance. L'acquéreur prend possession du bien dès la signature de l'acte authentique et en assume  les charges.

Le prix comprend un paiement comptant puis des mensualités sur une durée fixée définie à l'acte authentique. Le nombre de mensualités à verser est connu. L'acquisition s'effectue par le biais d'un crédit vendeur.

La vente à terme occupée

La vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d'un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps (contrairement au principe du viager). En matière de répartition des charges, le vendeur n'a plus que les charges courantes à régler : chauffage, eau, électricité… et la taxe d'habitation.

Avantage vendeur :

• Perception d'une somme au comptant puis de mensualités sur une durée fixée à l'avance.
• Des mensualités non fiscalisées, s'il s'agit d'une résidence principale.
• Possibilité de se réserver un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.
• Garantie de paiement des mensualités (privilège de vendeur avec clause résolutoire).
• Revalorisation annuelle de la mensualité.
• Garantie pour les héritiers du vendeur du versement des mensualités si le vendeur décède avant terme.

Avantage acquéreur :

• Acquérir un bien immobilier pour se loger, pour sa résidence secondaire ou du locatif à prix réduit, ou du moins avec des facilités de paiement.
• Devenir propriétaire avec un moindre apport.
• Ne pas recourir au prêt.
• Connaître le prix exact qui sera payé.
• Dans le cas d'une vente libre, possibilité de disposer du bien dès l'achat pour s'y loger, y loger un proche, ou le louer.
• Investir avec une dimension sociétale.
• Investir avec une décote à l'achat dans le cas d'une vente occupée (en raison du DUH).
  
  

À SAVOIR :

La mensualité est payable jusqu'à l'échéance prévue : en cas de décès du vendeur avant la fin de la période des versements, ses héritiers percevront les rentes dues. Dans le cas du décès de l'acheteur durant la période du contrat, les héritiers de celui-ci auront l'obligation de continuer le versement des mensualités jusqu'au terme.